Ринку нерухомості Німеччини мильна бульбашка не загрожує

Значне зростання цін на будинки і квартири у великих містах Німеччини всього лише відображає співвідношення попиту і пропозиції. Він не супроводжується ексцесами на ринку іпотечного кредитування, відзначають експерти.

Індивідуальний будинок житловою площею в 200 квадратних метрів, в тихому районі, з вбудованою кухнею, комфортними ванними кімнатами, благоустроєним підвалом, терасою і великим садом може коштувати на німецькому вторинному ринку житлової нерухомості і 240 тисяч євро, і 2 мільйони. Все залежить від того, де саме знаходиться даний об'єкт: в який-небудь глибинці, скажімо, у Східній Вестфалії або ж в міській межі Мюнхена.

У сьогоднішній Німеччині мало хто хоче селитися у сільських районах, нехай навіть і вельми облаштованих. "Внутрішні міграційні потоки явно спрямовані у великі міста. Та й іммігранти, приплив яких в Німеччину в останні роки посилився, що, на наш погляд, буде тривати й далі, концентруються в найбільш урбанізованих частинах країни ", - відзначає директор Інституту німецької економіки (IW) в Кельні Міхаель Хютер (Michael Huther).

Експерти цього інституту провели дослідження ринків житлової нерухомості п'яти найбільших міст Німеччини - Берліна, Гамбурга, Мюнхена, Кельна і Франкфурта-на-Майні. Вони встановили, що в цих містах за останні роки вельми значно зросли як ціни на квартири та індивідуальні будинки, так і ставки орендної плати за знімається житло, повідомляє http://zagrandom.ru/catalog/germany.phtml.

Так, в Гамбурзі в період з 2003 по 2011 роки квадратний метр подорожчав на 31 відсоток, а в Берліні навіть на 39 відсотків. Тим не менш найвищі ціни на первинному і вторинному ринках житлової нерухомості в Німеччині як і раніше в Мюнхені. Тут квадратний метр коштує вже в середньому 4200 євро.

Немає ознак перегріву

Настільки швидке зростання цін на квартири і будинки не може не насторожувати. У німецьких ЗМІ все частіше звучить питання: не надувається чи зараз у Німеччині мильна бульбашка на кшталт тих, що кілька років тому лопнули у США, Ірландії та Іспанії, втягнувши ці країни в глибокі фінансово-економічні кризи?

Проведене експертами IW дослідження дає на це питання однозначну відповідь: німецького ринку житлової нерухомості мильна бульбашка поки не загрожує. Вірними ознаками перегріву були б надмірний ріст обсягів іпотечного кредитування, занадто часті угоди з купівлі-продажу і явні диспропорції між вартістю нерухомості та рівнем доходів населення, а також ставками орендної плати.

Проте ні по одному з цих критеріїв учені кельнського інституту не виявили будь-яких відхилень від норми. "Ми бачимо зараз в основному довгостроково орієнтованих покупців. Вони прийшли на цей ринок, тому що шукають інвестиційну альтернативу держоблігаціями і стурбовані тим, як на тривалу перспективу убезпечити свій капітал від інфляції ", - пояснює співавтор дослідження, експерт IW по нерухомості Міхаель Фогтлендер (Michael Voigtl? Nder).

Банки проявляють обережність

За його словами, перші ознаки початку спекулятивного буму спостерігалися в Німеччині в 2006-2007 роках, коли на ринку з'явилися інвестори, які купували нерухомість в надії на її прибуткову перепродаж вже через 2-3 роки. "На даний момент подібні міркування явно відійшли на задній план", - додає аналітик.

Директор IW Міхаель Хютер в свою чергу вказує на такий надійний індикатор стану ринку, як способи фінансування угод з нерухомості: "У сфері кредитування таких угод ми не спостерігаємо, зараз у Німеччині ознак експансії". З 2003 по 2012 роки обсяги іпотечних кредитів збільшилися лише на 7 відсотків. "В Іспанії та Ірландії розміри виданих на покупку житла позичок виросли за той же період на 150 відсотків", - нагадує Хютер.

Нещодавня криза системи іпотечного кредитування в США і сумний досвід мильних бульбашок на ринках нерухомості європейських зробили і без того досить обачні німецькі банки ще більш обережними, наголошує Міхаель Хютер. Та й самі німці все частіше прагнуть знизити частку позикових коштів при купівлі житла.