Оценка земельных участков

По мнению большинства финансистов, приобретение земли является наиболее безопасным способом вложения денежных средств в нашей стране. Однако при инвестировании собственных накоплений необходимо помнить о специфических свойствах земельных участков.

Согласно отдельным нормам действующего законодательства земельный участок является составной частью недвижимого имущества и является основой при формировании объекта недвижимого имущества, будь то отдельно стоящее здание или какое-либо сооружение, например, забор. В отличие от остальных объектов недвижимости земельный участок является природным ресурсом и обладает свойством стационарности. Данные факторы оказывают значительное влияние на ее стоимость и на саму процедуру оценки землиоценке земельных участков.

Вообще ценностью обладает только тот земельный участок, который способен удовлетворить потребности его обладателя. С этим утверждением трудно не согласится, представив, например, сколько может стоить полоса отвода у железной дороги или зона отчуждения у городской свалки. При этом изменить местоположение данных участков или попросту передвинуть на другое место, как это в прошлом веке делали с московскими зданиями, не возможно. Поэтому стоимость земельного участка рассчитывается исходя из анализа его наиболее эффективного использования, которое является юридически осуществимым, физически возможным и экономически оправданным. В ходе данного анализа рассматриваются возможные варианты перевода в другое назначение категории участка, возможность изменения размеров самого участка (разделение на более маленькие или увеличение за счет приобретения соседних), а также изменение параметров застройки. Результатом проведения анализа наилучшего использования будет обоснованное мнение Оценщика, основанное на анализе текущего состояния рынка и перспектив его будущего развития.

При проведении работ по оценки землиоценке земельных участков нельзя также забывать и о циклических особенностях развития данного сегмента рынка - сезонном характере изменения цен. Годовой максимум цен приходится, как правило, на май-июнь, весной происходит рост цен, а осенью соответственно снижение. На стоимость участка влияние также оказывают следующие параметры: разрешенное использование, особенности расположения, транспортная доступности, размер участка, а также наличие коммуникаций.